| Главная » Файлы » Контрольные работы » Контрольные работы |
Задачі із земельного права
| [ Скачать с сервера (212.5 Kb) ] | 25.12.2017, 10:40 |
| Які податки платимо та за яких умов? У випадку, якщо предметом договору купівлі продажу буде земельна ділянка, площею не більше 2 гектара, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства (отримана громадянином України в межах норми безоплатної передачі, що визначена ст.121 Земельного кодексу України), то така операція не оподатковуватиметься за ставкою 5% ПДФО за одночасною наявністю таких умов: • в звітному (календарному) році операція з продажу цієї земельної ділянки здійснюється вперше; • земельна ділянка знаходиться у власності громадянина більше трьох років (це правило не поширюється на земельні ділянки отримані фізичними особами у спадщину) (п.172.1 Податкового кодексу України). У випадку, якщо хоча б одна із вищевказаних умов не виконується, то вказана операція з купівлі-продажу земельної ділянки оподатковується за ставкою 5% ПДФО (п.167.2 ПКУ, п.172.2 ПКУ) від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такої земельної ділянки. ________________________________________ Купує землю юридична особа: податкові наслідки Якщо покупцем такої земельної ділянки виступатиме юридична особа, і умови, що виключають оподаткування податками не виконуються, то сплатити 5% ПДФО зобов’язана саме ця юридична особа-покупець як податковий агент (п.172.7 ПКУ). При цьому, юридична особа-покупець в якості податкового агента сплачує за фізичну особу-продавця й 1,5% військового збору. Оскільки, об’єктом оподаткування збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ (п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 розд. XX ПКУ). Згідно з п. 163.1 ПКУ об’єктом оподаткування резидента є: загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання); іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України. ________________________________________ Податкові наслідки для фізичної особи-продавця У фізичної особи-продавця виникатиме обов’язок задекларувати отримані доходи в рядку 10.2 «Доходи від операцій з продажу (обміну) об'єктів рухомого та/або нерухомого майна» декларації про майновий стан та ходи та вказати суми податків утриманих (сплачених) податковим агентом. Така декларація подається фізичною особою до податкової за основним місцем обліку до 1 травня року, що слідує за звітним. ________________________________________ Купує землю фізична особа: податкові наслідки У випадку, якщо покупцем виступатиме фізична особа, то сплатити 5% ПДФО зобов’язана саме фізична особа особа-продавець. При цьому, фізична особа-продавець зобов’язана сплатити 1,5% військового збору. Оскільки, об’єктом оподаткування збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ (п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 розд. XX ПКУ). Згідно з п. 163.1 ПКУ об’єктом оподаткування резидента є: загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання); іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України. Так, як договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується, то до моменту вчинення нотаріального посвідчення податки фізичною особою повинні бути сплачені (абзац «а» пп.172.5 ПКУ). Без документа про сплату податків до бюджету нотаріус не посвідчить відповідний договір, оскільки нотаріус має обов’язок щокварталу подавати до органу фіскальної служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суми сплачених податків (п.172.4 ПКУ). Задача 1 Суб’єкти, об’єкти, ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ Відповідно до ст. 7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України, а на території Автономної Республіки Крим, крім того, — законодавством Автономної Республіки Крим, наказами Міністра юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій. У ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) зазначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, ЗК України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Таким чином, в ЗК України закріплено його пріоритет у сфері регламентації земельних відносин, що підкріплюється ст. 9 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), де зазначено, що положення ЦК України застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Частиною 1 ст. 79 ЗК України об’єктом права власності визначено земельну ділянку, яка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Статтею 181 ЦК України земельні ділянки віднесено до нерухомих речей, тому до угод, за якими може здійснюватися перехід права власності на земельні ділянки як на нерухоме майно, відносяться угоди (договори) купівлі-продажу. Їх ми і розглянемо більш детально. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод (ст. 131 ЗК України). Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ст. 132 ЗК України). При посвідченні договорів відчуження земельної ділянки на виконання вимог ст. 81 ЗК України нотаріусами перевіряється, чи є фізична особа громадянином України, особою без громадянства або громадянином іноземної держави. При укладанні договорів купівлі-продажу за участю іноземних громадян та осіб без громадянства потрібно пам’ятати, що вони набувають право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності. Іноземні громадяни та особи без громадянства набувають право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки в порядку спадкування. На виконання ст. 120 ЗК України «Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду» при посвідченні правочинів, предметом яких є земельні ділянки, нотаріус перевіряє наявність розміщених на ній будівель і споруд та цільове призначення земельної ділянки та роз’яснює сторонам зміст ст. 377 ЦК України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Питання одержання відповідних довідок про розташування на земельній ділянці будинків та споруд чи їх відсутність не врегульовано законодавчо. У різних регіонах України ці довідки видають різні установи. Наприклад, подекуди ці довідки видають відділи архітектури при виконкомах районних рад, сільські ради, садові товариства. Слід враховувати вимоги п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, відповідно до якого існує мораторій на посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності; купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок, зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв). Договори купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення посвідчуються нотаріусами щодо таких земельних ділянок які, наприклад, призначені для ведення особистого селянського господарства, для ведення особистого підсобного господарства, садівництва тощо. Статтею 132 ЗК України встановлено істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки: а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов’язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України). Статтею 126 ЗК України передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно з ч. 1 ст. 86 ЗК України земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). СПІЛЬНА СУМІСНА ВЛАСНІСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ Відповідно до ст. 89 ЗК України земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: а) подружжя; б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними; в) співвласників жилого будинку. Що стосується подружжя, то підстави набуття ним права спільної сумісної власності визначає Сімейний кодекс України (далі — СК України) в ст. 60. Якщо відчужувана земельна ділянка належить подружжю на праві спільної сумісної власності, то на виконання ст. 65 СК України та пунктів 4.1 та 4.2 глави І розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі — Порядок) правочини щодо розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, підписуються всіма співвласниками цього майна або уповноваженими ними особами, а при посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо право¬встановлюючий документ оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена. Якщо в заяві про згоду на відчуження спільного майна зазначено прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи, на відчуження якого дається її згода, нотаріус при посвідченні відповідного договору зобов’язаний перевірити додержання умов, зазначених у такій заяві. Також договір про купівлю-продаж одним із подружжя на користь другого з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності може бути посвідчений нотаріусом без визначення або виділу цієї частки (п. 4.3 глави 5 розділу ІІ Порядку). 17 лютого 2017 року у Конституційний Суд України направлено подання 55 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пунктів 14, 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України. В редакції закону України від 06 жовтня 2016 року №1669-VIII згадані пункти 14 і 15 виглядають наступним чином: 14. До вступу в силу закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. 15. До вступу в силу закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання ) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам-учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" і "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, в порядку, визначеному цим Законом. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" і "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)». Мораторій був введений як вимушений захід, під час дії якої парламент повинен був в законі про обіг земель сільськогосподарського призначення встановити такі запобіжні механізми, які б не дозволили великим компаніям скуповувати землі у населення за безцінь, а місцевим органам отримувати корупційні доходи з продажу землі. Однак ця тимчасова міра діє вже понад 16 років (вперше введена законом України від 18.01.2001 р №2242-ІІІ), протягом яких законодавець не діє. Народні депутати Мушак А.П., Хлань С.В., Різаненко П.А., Чумак В.В., Белькова О.В., Романюк В.М. внесли в парламент законопроект №5535 від 13.12.2016 року. Ці депутати якраз і входили в групу з 55 народних депутатів, які подали конституційне подання. На даний момент законопроект не пройшов навіть стадії розгляду в комітетах. Ймовірно подача конституційного подання - спосіб «продавити» законопроект через Верховну Раду. Адже альтернативних законопроектів немає, а загроза скасування мораторію без спеціального нормативного регулювання обороту таких земель реальна. Однак така тактика може і не спрацювати, і КСУ - гіпотетично - «визнає що не відповідають статтям 8, 13, 14, 24, 41, 42, 48, 64 Конституції України (є неконституційними) положення 14, 15 розділу Х« Перехідні положення »Земельного кодексу Україна »без достатнього нормативного регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення. І що тоді? А в такому разі «сплячі» щодо сільгоспземель норми Земельного кодексу України вступлять в силу на практиці.Так згідно з частиною 1 статті 90 Земельного кодексу України, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Місцеві ради та районні державні адміністрації зможуть продавати землі сільськогосподарського призначення громадянам і юридичним особам в межах своїх повноважень або за результатами аукціонів (див. Статтю 116 Земельного кодексу України). Відповідно до статті 134 Земельного кодексу України, такі земельні ділянки продаються через земельні торги, а перелік винятків з цього правила невеликий. Загальний порядок підготовки і проведення земельних торгів (вони проводяться у формі аукціону) визначено в статтях 135-139 Земельного кодексу України. Однак в цьому порядку не врахована специфіка ринку земель сільськогосподарського призначення. Наприклад, не взято до уваги ту обставину, що земельна ділянка може входити в єдиний земельний масив, перебувати всередині нього. Або невідомо, як вплине перехід права на землю на правовий режим розташованих на ділянці меліоративних систем. Також і громадяни та юридичні особи зможуть відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення на принципах свободи договору. Так договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 657 Цивільного кодексу України), а який виник у покупця право власності - реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (її здійснює нотаріус, який посвідчує угоду). Обов'язкового аукціону не передбачено, а оцінка проводиться для цілей оподаткування та відповідно до вимог закону України «Про оцінку земель». Тобто в умовах відсутності спеціального регулювання (якщо закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не буде прийнятий) процедура відчуження земель сільськогосподарського призначення буде ідентичною вже існуючої - по землям іншого цільового призначення. Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення почали висловлювати побоювання щодо того, чи не вплине скасування мораторію на дійсність їх договорів оренди. Відповідно до частини 5 статті 116 Земельного кодексу України, земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність або користування за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тільки після припинення права власності або користування ними в порядку, визначеному законом. Статтею 31 закону України «Про оренду землі» передбачено перелік підстав припинення договору оренди. Цією статтею законодавства не встановлено обов'язкового припинення договору оренди в разі відчуження земельної ділянки власником. Однак в самому договорі можуть міститися підстави для одностороннього розірвання договору орендодавцем. Таким чином, в силу закону скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення масового дострокового припинення договорів оренди землі не викличе. Слід зазначити, що в згаданому законопроекті №5535 стаття 12 чітко встановлює, що перехід права власності на таку земельну ділянку не припиняє права користування земельною ділянкою (а новий власник стає правонаступником в рамках відносин із землекористувачем). Також читачів цікавить, чи не збільшиться ймовірність рейдерського захоплення земельних ділянок після скасування мораторію. Треба сказати, що можливості так званих «рейдерських захоплень» земельних ділянок стануть такими ж, як існують зараз щодо інших об'єктів нерухомості, якщо не ширше. Такі захоплення будуть проводитися тими ж способами: маніпуляціями з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно ( «чорні нотаріуси», маючи доступ до реєстру, зможуть проводити відчуження), через протиправне отримання корпоративних прав в сільськогосподарських підприємствах-власниках землі, при пособництві окремих корумпованих суддів. Крім того, не виключено і участь окремих корумпованих представників органів виконавчої влади та місцевого самоврядування - з перевищенням або зловживанням наданих їм повноважень (що менш поширене щодо іншої нерухомості). Методи захисту інтересів власників землі проти рейдерства різні і індивідуальні. Однак, в будь-якому випадку, слід починати з систематичного відстеження інформації про свою нерухомість і корпоративних правах у реєстрах, он-лайн доступ до яких тепер відкритий. Задача 3 1 Земельний кодекс України. 2 Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». 3 Земельний кодекс України в редакції від 13.03.1992 р. 1. Для співвласників будинку оформлення прав на землю — це спосіб відгородитися (інколи буквально — шляхом установлення паркана) як від формальних зазіхань на свою територію (відведення ділянок іншим особам), так і фактичного її використання «чужими» (установлення тимчасових споруд, паркування транспортних засобів тощо). 2. Іще раз згадаємо будівництво. Згідно із законодавством України, до будівельних робіт належить не лише нове будівництво, але й капітальний ремонт, реставрація, реконструкція. І якщо остання проводиться зі зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту в плані, то для цього також потрібно мати оформлене право на земельну ділянку6. Потреба в цьому виникає, зокрема, при намірі пристосувати приміщення на першому, другому чи цокольному поверхах для підприємницької діяльності. Звичайною умовою в цьому випадку є влаштування окремої вхідної групи, що, як правило, й означає зміну зовнішніх геометричних розмірів. І якщо згадати кількість магазинів, відділень банків, перукарень, аптек й інших комерційних об’єктів у багатоквартирних жилих будинках, проблема є вельми актуальною. 4 Оскільки плата за землю наразі віднесена до місцевих податків, відповідні кошти зараховуються до місцевих бюджетів, а не до державного. 5 Див. ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Містобудівний закон). 6 Див. ч. 4 ст. 34 Містобудівного закону. Для початку пригадаймо аксіому: земельні ділянки під наявними будинками формуються з урахуванням прибудинкової території, необхідної для обслуговування такого будинку. Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону № 4177: «прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку». 7 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII, набрав чинності 01.07.2015 р. Найпростіше це зробити для новозбудованих будинків. Тут підхід максимально простий — уся земельна ділянка, виділена для будівництва будинку, має бути включена до прибудинкової території. Це висновується, зважаючи на те, що цільове призначення такої земельної ділянки — для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку9, тобто вона вже призначена для обслуговування, і зменшувати її немає жодних підстав. 9 Код 02.03 за КВЦПЗ. Складніше, коли земельна ділянка відводиться під існуючим будинком старої забудови. Тут доведеться враховувати: наявну містобудівну (генеральний план населеного пункту, детальний план території) та землевпорядну (схему організації території, матеріали інвентаризації землі, наявність сформованих земельних ділянок і прав на них) документацію, а також реальну містобудівну ситуацію (зокрема щодо щільності забудови). Але в будь-якому випадку на стадії відведення земельної ділянки варто поборотися за кожен квадратний метр (звісно, якщо не ставити собі за мету максимально зменшити платежі за землю). Права на землю під будинком 14 травня 2015 року Верховна Рада України ухвалила Закон № 417, яким серед іншого відредагувала ст. 42 ЗКУ. Наведемо нову редакцію цієї статті повністю: «Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних будинків 1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. 2. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. 3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. 4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. 5. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку». Передусім зверніть увагу, що зі статті зникла згадка про об’єднання співвласників. (Стара редакція ч. 2 ст. 42 ЗКУ мовила: «У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників».) Натомість говориться просто про співвласників. Це означає, що норми цієї статті можуть застосовуватися до багатоквартирного жилого будинку незалежно від факту (не)створення ОСББ. Принагідно згадаймо, що Конституційний Суд України вже двічі звертався до теми спільної власності в багатоквартирному будинку. Так, зокрема в рішенні від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011 КСУ зазначив, що: «власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою». Другий важливий момент — це ймовірні права на землю. «у власність або в постійне користування» — прописано в наведеній статті. До 1 липня 2015 року постійне користування земельними ділянками для обслуговування багатоквартирних будинків було забороненою зоною, хоча ч. 1 ст. 42 ЗКУ говорила: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками». Річ у тім, що згадані в ній підприємства, установи й організації (державної та комунальної власності), які здійснюють управління цими будинками (зазвичай це ЖЕКи), були просто не зацікавлені в отриманні земельних ділянок в постійне користуванні. Чому? Тому що таке отримання означало додаткові витрати (на оформлення землевпорядної документації, сплату земельного податку) і не передбачало жодного зиску. Адже постійне користування не передбачає можливості будь-якого розпорядження земельною ділянкою (ч. 1 ст. 92 ЗКУ), таким чином, ділянку або її частину не можна здати в оренду (суборенду). А для решти постійне користування було недоступним, оскільки перелік осіб, які можуть набувати таке право, установлений ч. 2 ст. 92 ЗКУ, був істотно обмеженим. Проте Законом № 417 цю частину доповнили новим пунктом «д», за яким права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають «співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку». І оскільки розпорядження (зокрема, відчуження) земельною ділянкою співвласникам багатоквартирного будинку (у тому числі ОСББ) нецікаве (бо практично неможливе), постійне користування стає чудовою альтернативо власності. Також варте уваги зникнення зі згаданої статті оренди землі (раніше вона «ховалася» за розмитим терміном «користування»). Що означає неможливість оренди земельних ділянок під наявними багатоквартирними будинками (або власність, або постійне користування). Це ставить хрест на прагненні деяких чиновників віддавати землю в оренду із завищеними ставками орендної плати та/або зменшувати ці ставки за умови отримання неправомірної вигоди (за старою термінологією — хабара). Нарешті про негативну (поки що) новелу — фразу «в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України». На момент написання цього матеріалу Уряд не спромігся затвердити згаданий порядок, оскільки парламент відвів йому на цю роботу аж півроку (п. 6 «Прикінцевих положень» Закону № 417). Реальним наслідком цього є практична неможливість оформити права на землю під багатоквартирним будинком до виходу відповідної постанови КМУ. Утім, навряд чи Уряд, затверджуючи новий порядок, винайде щось принципово нове. Адже він скутий на загальні норми ЗКУ. Тож нововведення можуть стосуватися лише специфічних нюансів використання земель під багатоквартирними будинками (а саме, сподіваємося, і питання визначення розмірів прибудинкової території). У результаті ж процедура буде доволі стандартною, що дозволяє нам перейти до наступного розділу. Процедура оформлення землі під багатоквартирним будинком Хто може скористатися правом на отримання земельної ділянки? Попри оновлення ст. 42 ЗКУ, скористатися правом на отримання земельної ділянки реально зможе тільки ОСББ10. Із положень ч. 1 ст. 116 ЗКУ випливає, що права на землю можуть отримати як громадяни, так і юридичні особи. Проте громадянам (співвласникам багатоквартирного будинку) скористатися цим правом украй важко. Адже наразі не йдеться про отримання земельної ділянки кожним із них — ділянка під будинком (разом із прибудинковою територією) одна, і поділу вона не підлягає. Тому отримати її можна (за відсутності ОСББ) лише в спільну власність або спільне користування. А для цього доведеться діяти спільно, тобто прийняти одностайне (більшості голосів, навіть кваліфікованої, тут недостатньо) рішення. І всім разом треба підписати, відповідно, клопотання. І всім разом укласти договір із землевпорядною організацією. І всім разом оплачувати відповідні роботи й послуги. Зважаючи на досвід, навіть зібрати кворум для створення ОСББ надто складно, така одностайність виглядає примарно. 10 Питання оформлення прав на землю ЖБК тут не розглядаємо. Тому більш реальною є реалізація права на землю через об’єднання співвласників, тобто ОСББ. Крок перший: ініціювання Для отримання земельної ділянки у власність чи користування потрібно звернутися із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки «до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки» (ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Оскільки житлові будинки розташовані в межах населеного пункту (ст. 38 ЗКУ), таким органом буде місцева (міська, селищна, сільська) рада (ч. 1 ст. 122 ЗКУ). У клопотанні слід зазначити: • орієнтовний розмір земельної ділянки (точний буде визначено самим проектом землеустрою); • цільове призначення земельної ділянки (рекомендуємо вказати його згідно з КВЦПЗ: «код 02.03. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»; • вид права на землю (для передання у власність або постійне користування); • місцезнаходження земельної ділянки (адресу будинку). До клопотання потрібно додати: • графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. Такими матеріалами можуть бути: (черговий) кадастровий план, викопіювання з генерального плану чи детального плану територій або будь-які інші графічні матеріали. Але при цьому бажано використовувати матеріали, які дозволяють чітко визначити місце розташування земельної ділянки, бажано з прив’язкою до існуючого кадастрового поділу. Доволі зручним варіантом у цьому плані є роздруківка відповідного фрагмента з публічної кадастрової карти11; • письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Така згода зокрема потрібна, якщо земельна ділянка перебуває в користуванні замовника будівництва (не сплив строк договору оренди). 11 Доступна за посиланням http://www.map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta. Зверніть увагу! Органи місцевого самоврядування часто висувають власні додаткові вимоги до клопотань про надання згоди на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки12. Попри сумнівний характер такої практики13, із нею доводиться рахуватися. 12 Зокрема в м. Києві такі вимоги передбачені Тимчасовим порядком передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженим рішенням Київради від 04.03.2015 р. № 195/1060. 13 Місцеві ради не наділені повноваженнями регулювати ці питання. Крок другий. Отримання дозволу Отримавши клопотання, відповідна рада зобов’язана розглянути його в місячний строк і надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи мотивовану відмову в його наданні (ч. 3 ст. 123 ЗКУ). Підставою відмови може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. Якщо говорити про існуючі будинки (збудовані легально), то законна відмова буде неможливою… За єдиним винятком… | |
| Просмотров: 566 | Загрузок: 12 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |